O condomínio comum e a fração ideal
É frequente que um mesmo imóvel pertença simultaneamente a duas ou mais pessoas. Isso pode ocorrer, por exemplo, em razão de compra conjunta, sucessão hereditária, doação ou partilha. Nessa situação, forma-se o condomínio comum: cada coproprietário é titular de uma fração ideal, expressa em percentual ou proporção, mas essa quota não corresponde, por si só, a uma área fisicamente delimitada dentro do imóvel.
Assim, o proprietário de metade de uma fazenda ou de um terreno urbano não pode simplesmente afirmar que determinada porção física lhe pertence com exclusividade. Enquanto subsistir o condomínio, o direito de cada condômino recai sobre o imóvel inteiro, limitado pela participação dos demais. A individualização espacial somente ocorre mediante a divisão juridicamente válida do bem.
A autorização expressa do Código de Processo Civil
Historicamente, a extinção do condomínio pela divisão era buscada sobretudo por meio de ação judicial. O Código de Processo Civil de 2015, em vigor desde 2016, fortaleceu a desjudicialização desse procedimento ao estabelecer, em seu art. 571, que a demarcação e a divisão podem ser realizadas por escritura pública, desde que todos os interessados sejam maiores, capazes e concordes.
A previsão processual deve ser interpretada em conjunto com o art. 1.320 do Código Civil, segundo o qual qualquer condômino pode exigir, a todo tempo, a divisão da coisa comum. O art. 1.321, por sua vez, determina a aplicação, no que couber, das regras relativas à partilha da herança.
Portanto, quando não existe conflito e todos os coproprietários preenchem os requisitos legais, a intervenção judicial torna-se dispensável. A vontade comum pode ser formalizada diretamente perante o tabelião de notas, por escritura pública de divisão.
Requisitos da divisão extrajudicial
A utilização da via extrajudicial depende, em primeiro lugar, do consenso integral. Todos os titulares devem concordar não apenas com a extinção do condomínio, mas também com a localização, as medidas, os limites e o valor das parcelas atribuídas a cada um. Havendo discordância, a divisão deverá ser resolvida judicialmente.
Também é indispensável que todos os interessados sejam capazes e que o imóvel admita divisão física e jurídica. A escritura costuma ser instruída com matrícula atualizada, planta, memorial descritivo e documento de responsabilidade técnica elaborado por profissional habilitado, além dos documentos pessoais e fiscais pertinentes.
Da fração ideal ao imóvel autônomo
Na escritura, os coproprietários identificam as parcelas que passarão a pertencer exclusivamente a cada um. O ato não se limita a declarar quem utiliza determinada área de fato: ele transforma as quotas abstratas em porções certas, delimitadas tecnicamente e aceitas por todos os titulares.
A escritura pública constitui o título que será apresentado ao Registro de Imóveis. É o registro que produz a modificação jurídico-real e dá publicidade à divisão. Em regra, a matrícula do imóvel originário é encerrada, e são abertas matrículas próprias para as novas unidades, cada qual com descrição, área, limites, confrontações e titularidade específicas.
A fração ideal, abstrata e não localizada, dá lugar a um imóvel autônomo, com descrição e matrícula próprias.
A partir desse momento, deixa de existir o condomínio sobre o imóvel originário. Cada antigo coproprietário passa a exercer propriedade exclusiva sobre o imóvel que lhe foi atribuído, podendo administrá-lo, utilizá-lo ou aliená-lo independentemente dos demais, ressalvadas as limitações legais eventualmente existentes.
Cautelas do procedimento
Também é necessário verificar se os quinhões atribuídos correspondem às frações ideais anteriormente registradas. Se um condômino receber parcela superior à sua quota, poderá existir transmissão patrimonial no excedente, com consequências tributárias e registrais que devem ser examinadas no caso concreto.
Do mesmo modo, a escritura não resolve, por si só, defeitos anteriores do registro, divergências de área ou sobreposições com imóveis vizinhos. Essas questões podem exigir retificação, anuência de confrontantes ou outro procedimento prévio ou complementar.
Por isso, embora o caminho extrajudicial seja mais simples, a análise jurídica e técnica continua essencial para assegurar que a divisão pretendida possa ingressar regularmente no Registro de Imóveis.
A indisponibilidade de um dos condôminos impede a divisão?
A indisponibilidade que recaia sobre os direitos de um dos condôminos não impede, por si só, a divisão. O art. 320-H do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça — Foro Extrajudicial, incluído pelo Provimento CNJ nº 188/2024, estabelece expressamente que a divisão de imóvel com indisponibilidade averbada independe de autorização da autoridade ordenadora.
Isso se explica porque, quando a divisão apenas individualiza os quinhões correspondentes às frações ideais já registradas, não há alienação ou disposição patrimonial. Os coproprietários extinguem o condomínio e, em observância ao princípio da especialidade objetiva, definem os limites físicos da parcela pertencente a cada um, que passa a constituir imóvel autônomo, objeto de matrícula própria.
A indisponibilidade não é cancelada nem perde eficácia. Nos termos do § 1º do art. 320-H, ela será transportada para a matrícula aberta para o imóvel atribuído ao condômino atingido pela ordem judicial ou administrativa, mantendo-se restrita aos seus direitos. Desse modo, a divisão não causa prejuízo à ordem de indisponibilidade e não a estende aos imóveis individualizados em nome dos demais coproprietários.
Conclusão
A divisão extrajudicial prevista no art. 571 do Código de Processo Civil é um relevante instrumento de desjudicialização. Quando os coproprietários são capazes, estão de pleno acordo e o imóvel pode ser legalmente dividido, a escritura pública permite extinguir o condomínio sem a necessidade de uma ação judicial.
O procedimento substitui a fração ideal, abstrata e não localizada, por imóveis autônomos e individualizados. Com o registro da escritura e a abertura das matrículas próprias, cada titular passa a exercer domínio exclusivo sobre sua parcela, alcançando maior segurança jurídica, autonomia patrimonial e facilidade para futuras negociações.